| 對于溫家寶總理在今年兩會的記者招待會上所提出的房價遠未回到合理價位，蔣貴國認為這是指現(xiàn)在的房價仍然是超越了需求者的購買能力。
“目前我們國家官方長期公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)主要來自70個大中城市，而今年一季度這些數(shù)據(jù)確實是出現(xiàn)了同比漲幅回落，甚至很多地方出現(xiàn)了環(huán)比漲幅下降�？偟膩碚f房價還是在下降通道之中，但是降幅很小，有的地區(qū)甚至就是出現(xiàn)個位數(shù)以內(nèi)的降幅。從這個角度看，就是說調(diào)控的預期沒有實現(xiàn)，還沒有下降到消費者的平均購買能力以內(nèi)�！�
不過蔣貴國同時指出，這同時涉及到城市居民的平均購買力問題�！笆聦嵣辖^大多數(shù)城市都面臨這個問題。因為在一個城市的房價支撐中，往往一半甚至過半的購買力是來自本城市以外的。舉個例子，北京的房子不都是北京人在買，全中國收入比較高的人群都有可能去北京買房，那么這樣形成的房價必然是超越城市居民自身平均購買能力水平的�！�
“并且，所謂"沒有回歸到合理價位"也并不包括全國所有城市。因為國內(nèi)還是存在著一個房地產(chǎn)重點銷售區(qū)域。比如北上廣、滬寧杭以及沿海一些城市，這些地區(qū)房價的支撐往往還輻射周邊很大區(qū)域，部分城市房地產(chǎn)購買人群甚至是輻射全中國乃至海外的�！�
然而，對于“遠未回歸到合理價位”當中的“合理價位”具體是多少，蔣貴國則認為這因地區(qū)而有所差異�！皬�2009年以后持續(xù)到現(xiàn)在的這一輪調(diào)控的出發(fā)點，是將房地產(chǎn)市場定位在消費品，其最基本的體現(xiàn)應(yīng)該是"居者有其屋"。而從政策層面上看，現(xiàn)在已經(jīng)不是從純粹的經(jīng)濟發(fā)展角度或拉動投資的角度出發(fā)看待房地產(chǎn)，更多的是從民生角度出發(fā)�！�
“這里面涉及到調(diào)整與發(fā)展的博弈，我個人認為調(diào)控是期望價位有所回落，但是從實際發(fā)展角度也不應(yīng)有過大幅度下降。但最終結(jié)果是無法量化的。事實上這么多年，許多人都做過非常多的量化預測，如50%、30%等等。但其實這種量化的做法是沒有什么科學意義的。因為具體價位更多的是要看整個市場表現(xiàn)，甚至是要結(jié)合整個經(jīng)濟、整個社會的狀況判斷。”蔣貴國稱。
信貸政策：總體難放松微調(diào)是關(guān)鍵
盡管去年以來一直實施著嚴格的調(diào)控政策，但去年年底的一次存款準備金率的下調(diào)又讓市場燃起了信貸政策“松綁”的期望。那么年內(nèi)的信貸政策真的會有所松動嗎？
“對于這個問題，其實從去年年底到今年年初的一系列政府工作會議，都已經(jīng)對今年進行了定調(diào)，即大的調(diào)控政策會繼續(xù)延續(xù)，繼續(xù)嚴格調(diào)控房地產(chǎn)，抑制投資投機需求。從這個角度看，大的格局不會有變化�！笔Y貴國稱。
值得注意的是，蔣貴國同時指出，信貸政策或?qū)幸恍┪⒄{(diào)�！叭ツ�11月底那次下調(diào)存準率實際上就屬于微調(diào)，市場也因此出現(xiàn)過很多猜想，個別地區(qū)甚至以此出臺了持續(xù)一到兩天的所謂的首套房政策，不過都立即被叫停。但這實際上對整個2012年房地產(chǎn)市場的影響是比較關(guān)鍵的，因為在年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力還是比較大。而個別政府層面也提出過貨幣政策微調(diào)這種說法�！�
但即便如此由于房地產(chǎn)的需求依然被抑制，比如限購依然是被加強了。因此信貸的微調(diào)政策也很難很快緩解企業(yè)資金壓力�！耙簿褪钦f目前仍然是以消化庫存為大的方向，市場總體依然是從嚴從緊。因為房價依然沒有回到合理價位。即使個別時期出現(xiàn)微調(diào)也多半是因為從整個經(jīng)濟層面上的大背景考慮，才會允許在一定時期內(nèi)做出貨幣政策上的微調(diào)。但這并不反映今年整個信貸會全面放松�！�
宏觀規(guī)劃：蘊藏極大機遇
近兩年來，新一輪西部大開發(fā)、成渝經(jīng)濟區(qū)等國家層面的規(guī)劃都將四川納為了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重點區(qū)域。而四川省也多次提出要加快“兩化互動”等促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的措施。在蔣貴國看來，在眾多規(guī)劃中其實蘊藏房地產(chǎn)業(yè)的極大機遇。
他進一步表示，來自政府層面的規(guī)劃肯定會在近期對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場起到一個引擎性的作用�！疤貏e是成渝經(jīng)濟區(qū)，包括天府新區(qū)在內(nèi)，這些規(guī)劃很多都需要再造一個城，要做到職住一體、產(chǎn)城互動。而那么產(chǎn)業(yè)入駐必須有大量城市元素支撐，包括商業(yè)地產(chǎn)、城市配套等�！�
蔣貴國指出，政府前期可以投入大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但在后期城市元素的打造，包括確保其不成為一個空城，這個過程中必然會涉及到大量商業(yè)地產(chǎn)投資的融入，如住宅房地產(chǎn)的開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)配套、商鋪開發(fā)，滿足以后在此會出現(xiàn)的幾十萬人的基本需求。
“總的來說應(yīng)該是帶來很大機遇�！笔Y貴國稱。但他也特別指出，在進行投資開發(fā)時也不能脫離調(diào)控的大背景�！耙驗樵谡畬用�，給出這個機遇是希望形成一個持續(xù)發(fā)展的新城房地產(chǎn)業(yè)，包括城市發(fā)展，而且不能出現(xiàn)歷史上其他區(qū)域出現(xiàn)的一些類似"鄂爾多斯"的現(xiàn)象，即房價處于高位卻沒有產(chǎn)業(yè)支撐，也沒有常住人口，同時也并不希望形成高房價區(qū)域。畢竟目前大的背景依然是調(diào)控為主。機遇是有的，但不能像10年前搞城市化那樣，近期的投資要更多考慮整個發(fā)展能否持續(xù)的問題�！�
地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型：結(jié)合自身情況判斷
對于目前國內(nèi)林林總總幾萬家房地產(chǎn)企業(yè)在這一輪調(diào)控中如何立足，蔣貴國則稱，行業(yè)洗牌是必然的。
“因為上一輪整個房地產(chǎn)復蘇是處于特殊經(jīng)濟背景下，國家各部門各項政策都是為了扶持房地產(chǎn)行業(yè)、培育房地產(chǎn)市場，鼓勵商家進入房地產(chǎn)開發(fā)，以緩解財政資金壓力、融入社會資金。但就現(xiàn)在發(fā)展的狀態(tài)來看，目前我們的地產(chǎn)商從數(shù)量上是偏多的。而未來如果出現(xiàn)人口增長速度進一步下降，甚至到了某個特定的時刻點，城鎮(zhèn)化速度也需要放緩，那么是否還需要有這么多地產(chǎn)商呢？”
蔣貴國稱，如果不需要這么多地產(chǎn)商，那么就必然會出現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，而各地產(chǎn)商需要做的則是對自身進行重新定位。
“特別是中小型的地產(chǎn)商，盡管國家現(xiàn)在說信貸鼓勵微小企業(yè)、中小企業(yè)，但這應(yīng)該不會涵蓋中小房地產(chǎn)企業(yè)。因為當行業(yè)發(fā)展到一定時期以后，需要領(lǐng)軍人物也需要中堅力量，但是過于弱小的應(yīng)該不會需要�！�
那么，面臨洗牌的企業(yè)該向什么方向做出轉(zhuǎn)型呢？對此蔣貴國則表示，并不只是原來做住宅的轉(zhuǎn)去做商業(yè)才叫轉(zhuǎn)型，應(yīng)該也會有一部分企業(yè)選擇退出、轉(zhuǎn)向其他的領(lǐng)域里面去。
“雖然目前某些企業(yè)短期內(nèi)可能還有地，還有資金，還有項目。但是企業(yè)需要想的是，未來能走多長遠？拿地是否能拿到？是否還有更好的項目？競爭力如何？如果這幾方面都構(gòu)成劣勢的話，那么也需要考慮轉(zhuǎn)型。但具體的方向需要企業(yè)根據(jù)自身狀況來決定�！�
蔣貴國舉例稱，最近一兩年也出現(xiàn)了個別地區(qū)的投資者、消費者乃至開發(fā)商，在住宅不景氣的時候紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)�！斑@在短期內(nèi)可能是一種轉(zhuǎn)型，但是所謂商業(yè)地產(chǎn)也不能只是開發(fā)幾個商鋪，大規(guī)模綜合性的商城并不適合中小房地產(chǎn)企業(yè)去做。并且做商業(yè)地產(chǎn)回收期非常長，沒有較為雄厚的實力、穩(wěn)固的資金面以及前瞻性的眼光，特別是像現(xiàn)在成都這樣國際化趨勢越來越明顯的地區(qū)，不具備這幾方面的實力以及戰(zhàn)略性的目光就貿(mào)然決定進入商業(yè)地產(chǎn)也是很危險的。而一些相對比較大的企業(yè)繼續(xù)維持原來水平也沒有問題�？偟膩碚f，企業(yè)更多的需要結(jié)合自身實際情況判斷轉(zhuǎn)型方向。” |
